六本木ヒルズ（その３）競争力 (ロッポンギヒルズ)

■青山、表参道に勝てるか？
１．２．のレポートを踏まえた結論であるが、
ショップ系に関しては、やはり、
「テナントはテナント」
といわざるを得ない。

青山（骨董通り）表参道の世界直営店とは、
2ランクほど、質感も、品揃えも、スペースも
はっきりと違う。

店のインパクトが、二味くらい違うが、
これはどうしようもない。

しかも、六本木ヒルズと青山・表参道は至近である。

私は、青山・表参道で買うだろう。
（同行者（ファッションに極めてうるさい女性）も
全く同感であった。買いたいと思わない。と）

但し、ターゲットとなるマーケットが全く違うので、
展開は、どうであろうか。全国から集まる、
大衆消費者にとっては、これ以上の
見本市はないかもしれない。

■マーケットの2極化

　　ただ、気になるのは、レジデンス居住者を
対象とする店舗と、全国から集まるユーザを
対象とした店舗群、その間のギャップを
埋められないでいるような気がしてならない。

これは、グランドハイアットホテルに良く現れている。
ホテルのダイニングは、別棟に集められており、
最上階のダイニングは、６Fである。
これは、新宿センチュリーハイアット、恵比寿の
ウェスティンホテルなどと比べたとき、
全く競争力を持っていない。
実感として、ロビースペース、ダイニングの質感など、
かなり落ちる（バーのカクテルもまずかった）。
多分都内のホテルベスト10にも入らないであろう。

その一方で、会員制度の会員向けのスペースは、
コンラングループなどが深く関わっており、
かなりのクオリティであることが認められる。
会員制度の、コンセプト、運用などは、
アークヒルズと似たり寄ったりという印象を受ける。

ある種、レジデンス、会員制度のハイエンドユーザと、
全国から集まる一般消費者とのバランスを
どう取っていくのかが、今後の大きな
課題となっていくだろう。

先にあげた、ショップ、ファッションの青山、
表参道に加え、食でも、西麻布、広尾、恵比寿、
代官山と競合相手は場所柄果てしない。
とても、六本木ヒルズに入ってる店が、
トレンドセッターを吸収していくとは思えない。

その中で、品川開発が話題をさらうまで（この時点で
全国から集まる消費者は持っていかれる）に、
どれだけのブランディングができるかが1つの
勝負どころであろう。

でも、大きいよ。これだけのスペースを
六本木の一等地に出現させたのは、
とにもかくにも、驚き、奇跡である。

地権者の一人でも、
「やだ、わしゃ、退かん！」と頑張れば、
実現不可能なワケですから。

20年かかったのは、本当なんです。ハイアットで
エレベータまで送ってくれた若いボーイさんが
そう言ってました。（教育は行き届いている）

投稿者:

パサージュ

テーマパーク・遊園地

詳細情報

メーカー: パサージュ
発売元: 港区六本木6－6

2003/04/28更新
2003/04/27登録
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コメント (6)

2003/05/04

パサージュ shinzoさんは、かなり六本木ヒルズのプロモをやられているのですね。新しいコミュニティスペースというコンセプトは共感できるのですが、実体が全くついていっていない、という印象を受けました。会員用スペース、制度も全てチェックしました。（アカデミーヒルズのライブラリー、六本木ヒルズクラブ、六本木ヒルズスパ（スポーツクラブ、5月10日オープン予定）。全て独立事業部による、別組織、本当に新しいコミュニティスペースが出来るのでしょうか？？？？クエッションマークが延々と続きます。ライブラリーが・・・年会費70万円？フェローが・・・図書を会議で選択？会員フロアって、延々とレストランのみ？

2003/05/05

s_h_i_n_z_o う。そこを僕が答える立場にはないのですが、まさに「う。」です（笑）。でも、いま言えることは、まだまだ何もかもが協調せずに個々のプランで組みたち、独自に動いて今日まで来てしまっている部分は否めません。たとえば僕という個人に対して街全体がどのようにベネフィットをもたらせてくれるのか、といった総合的な視点からのスタディは、なされてきたとは言いがたい状況に思えます。僕は担当がウェブなので、そういうことを当初から進言してきていますが、実現には本当に時間がかかりそうです。一歩一歩です。

パサージュ例えば、のちぐはぐ感。SPAと銘打った、スポーツクラブ。レジデンス棟にあり（何で?)、3フロアを占めています。が、プールが２レーン！六畳間のようなスタジオ？、きめの細かい料金設定（靴下300円、シューズ300円、みたいな･･･）その一方でやたら多いエステ系の個室。シネマのプレミアスクリーン。確かに、椅子は大きいけど、ワンドリンク、ついてるけど･･･。アルマーニ上映のはずが、客が入らず、XMEN2に、ゆったりとしたフロアで、リクライニング、皆ポップコーンとコーラで･･･、他が混んでるから仕方なく来てるだけじゃあ（値段は他の倍です）？極めつけのライブラリー会員、年会費70万はいいけど、個室はポイント制(別料金）、24時間オープンだが、駐車料金は一時間まで無料（確か時間800円だったかと）車で来て、12時間個室で本を読むと、会員でも、一日2万円かかります。どこまでも中途半端な感じが否めませんでした。　

s_h_i_n_z_o 事業モデルという視点からすれば、そのちぐはぐも、個々には筋が通っているということになります。ただ、僕が気になっているのは、それらは「ターゲット」というもので組み立てられたモデルであり、「実際のユーザー」というところに意識を戻し、そこに最適化されているとは言いがたい部分です。またパサージュさんは、そこの必要を問われているのだと思います。それは、僕は森ビルの描くターゲットの特定の人物たちの世界は理解しているつもりですが、ユーザは、その像とは少し、もしくは大きく乖離があり、そこまで含めた展開をスタディされているのかどうかという点でもあります。かくいう僕は、この事業の内部担当者ではなく、単に、外部のいちブレーンとしてウェブサイトに関わっているだけなのですが、ウェブサイトというものの特性から、先に述べた「ターゲット」で作られた発想やビジネスモデルを、実質的な「ユーザー」にどのように伝え、どのようにベネフィットを感じてもらうかの部分で、事業部や担当部署、もちろん、その背景にあるベンダーやテナントの持つ個々の思想やビジネス理念の幅広さに悩みは深まるばかりです。しかし、その乖離の大きさも、今のオープン当初の混乱が収斂し、元々のコンピタンスとヴァリュープロポジションが真に問われる時期（それがいつなのかはわかりませんが）までは、それを言いつづけて行こうと思っています。もちろん今も機会のあるたびにそれを言い続けてますが、ハッキリ言って嫌がられてばかりいるのが僕の個人的な実情です。はい。

パサージュ「もちろん今も機会のあるたびにそれを言い続けてますが、ハッキリ言って嫌がられてばかりいるのが僕の個人的な実情です。」いいですね。Reset.jp　これしかないわけですから頑張りましょう。出る釘は、打たれても出る。です。